Juros abusivos em financiamentos imobiliários. O que fazer?

Esse artigo é para você que fez uma compra de algum imóvel, seja ele casa, apartamento ou terreno, financiados direto com a construtora ou incorporadora.

A legislação proíbe que as construtoras e incorporadoras capitalizem juros (igual fazem as instituições financeiras), ainda que previsto em contrato de forma expressa, conforme entendimento já pacificado por meio da Súmula 121 do Superior Tribunal Federal (STF):

É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.


Portanto, as construtoras e incorporadoras não se equiparam as instituições financeiras, de modo que não podem adotar o mesmo método de cobrança de juros.


Como tudo começa?

A origem acontece no momento da compra, quando é realizada a assinatura do contrato, em que os vendedores ou corretores informam que os juros são baixos, que os valores das parcelas sofrerão pouco reajuste, geralmente pelo índice de aluguel (IGP-M), e juros simples de 0,5%, 0,8% ou até 1% ao mês.


Outra forma que seduz o consumidor a aderir a essa modalidade de financiamento é justamente o valor inicial da parcela. O saldo devedor, geralmente, é parcelado em 120 vezes, 180 vezes e até 240 vezes.


Exemplo disso que um financiamento de R$ 300.000,00, parcelado em 240 vezes, gerará a parcela inicial mensal de R$ 1.250,00, ao passo que um financiamento bancário, com uma instituição financeira, o valor aproximado da parcela inicial mensal giraria em torno de R$ 4.000,00.


Assim sendo, em situações de capitalização de juros, o consumidor acaba sendo seduzido a acreditar que a melhor escolha é aderir ao financiamento com a construtora ou incorporadora.


O que eles não te contam?

Na medida em que os meses passam, você percebe que os valores das parcelas não param de subir e em pouco tempo não será mais possível pagar a dívida.


Mesmo pagando por anos, a sua dívida continuará igual ou até mesmo superior a dívida inicial, a depender da capitalização de juros adotada pela construtora.


Diante dessa situação abusiva, e sem conhecer seus direitos, em muitos casos o consumidor apresenta desistência do contrato ou o cancelamento, aceitando cobranças de multas abusivas para não continuar com a dívida.


Ainda mais porque o consumidor é enganado, achando que tem de pagar aquele valor altíssimo e que aumenta a cada mês, impedindo-o que realize o sonho da casa própria.


Por que o valor da minha parcela está aumentando todos os meses e ficando cada vez mais cara?

Dentre as formas mais comuns adotadas para capitalizar juros de forma indevida, as construtoras e as incorporadoras adotam as seguintes tabelas: Tabela PRICE/Gradiente, tabela SAC e juros progressivos (por vezes disfarçados no contrato como JUROS SIMPLES com parcela em amortização crescente).


Tabela PRICE: A Tabela PRICE (por vezes disfarçada em contrato como tabela gradiente) é um sistema para amortizar o contrato de financiamento que faz com que ocorra a capitalização dos juros, de forma mensal, ou seja, incide juros sobre juros.


Via de regra, as parcelas são iguais durante todo o contrato e apenas ao final do contrato dele ocorre a amortização da dívida, o que, por consequência, aumenta o saldo devedor do comprador do imóvel. É muito comum em contratos bancários, mas não pode ser adotada por construtoras e incorporadoras, pois é uma forma de capitalização de juros.


Quando financiado com construtoras e incorporadoras, é muito comum o consumidor começar pagando uma parcela de 1 mil reais, com a expectativa de que o valor se manterá constante. Passados dois ou três anos, o valor da parcela vai para 2 ou 3 mil reais. Parece que o saldo devedor nunca acabará. As parcelas e o saldo devedor aumentam mês a mês até o fim do contrato.


Tabela SAC: A tabela SAC tem como característica amortizar mensalmente o saldo devedor. Na teoria, as primeiras parcelas são mais caras e ao longo do tempo os valores vão diminuindo. A amortização da dívida ocorre desde o início até o fim do contrato, sendo que a cada parcela paga um percentual diz respeito apenas a juros e outro percentual ao saldo devedor.


De modo igual a tabela PRICE, a tabela SAC é muito comum em contratos bancários, mas também não pode ser adotada por construtoras e incorporadoras, pois é uma forma de capitalização de juros.


Juros progressivos, remuneratórios ou juros acumulativos ou cumulados – anatocismo: É a forma mais comum adotada pelas construtoras, o que representa um pagamento superior de 40% a 60% do valor que realmente deveria ser pago pelo consumidor.


Há construtoras que camuflam a referida tabela, utilizando a expressão no contrato como juros simples com parcela em amortização crescente e outras que colocam juros de forma progressiva, ambas as formas para camuflar a cobrança de juros sobre juros.


A capitalização decorre da cobrança dos juros sobre o valor principal e, também, sobre os próprios juros. Inicia, por exemplo, em 0,8%, no mês seguinte passa para 1,6%, depois 2,4%, no outro 3% e assim por diante, podendo ultrapassar 100% de juros em uma única parcela.


Muitas vezes essa modalidade de juros é colocada de forma camuflada no contrato, como se fossem juros simples, acrescido da correção monetária. Mas, na verdade, são juros progressivos e cumulados, aumentando indevidamente o saldo devedor do consumidor.


Meu financiamento com a construtora e incorporadora, adota uma das tabelas acima, o que fazer? Qual prazo eu tenho para pedir a restituição?


As irregularidades abordadas acima consistem na capitalização de juros, e as construtoras e incorporadoras não podem adotar o mesmo método de cobrança de juros adotados por instituições financeiras.


O consumidor deve solicitar junto a construtora ou incorporadora o saldo devedor detalhado, no qual constará a evolução das parcelas pagas e do saldo devedor atual.


Ao solicitar o saldo devedor detalhado, o consumidor vai verificar que, mesmo tendo quitado várias parcelas, a dívida não diminuiu ou teve redução muito pequena, transparecendo que não pagou nada.


Diante disso, o consumidor poderá consultar um advogado, que irá instruir as possíveis irregularidades do contrato e se há ou não a capitalização de juros, pois é necessário analisar cada caso de forma individualizada, bem como fazer os cálculos com todas as informações para chegar ao valor exato.


Havendo capitalização de juros, o consumidor que comprou ou assumiu as parcelas por meio de um contrato de compra e venda com cessão de direitos e obrigações, no prazo de até 10 anos, poderá acionar a construtora ou incorporadora na justiça.


Na hipótese de todo o contrato já ter sido quitado ou se faltarem poucas parcelas para quitar a dívida, é possível pedir a quitação ou o reembolso das parcelas pagas a maior, em dobro.


Caso ainda esteja pagando as parcelas do financiamento e faltarem muitas parcelas para a quitação, o consumidor poderá pedir o recálculo da dívida e das parcelas.


Em ambos os casos, a economia é estimada entre 40% a 60% do valor total do seu contrato.


Estamos à disposição para realizar atendimento presencial ou online do seu caso, atendemos em todo o Brasil, sendo que temos escritório em Florianópolis, Joinville, São Paulo (Capital e em Campinas), Rio de Janeiro e Minas Gerais.

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